در دعاوی مالکیت دانستن تفاوت اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع امری اساسی است، زیرا هر دو در زمینه‌ های حقوقی حائز اهمیت است. در دعاوی مالکیت، لازم است به دنبال مدارک مورد نیاز برای اثبات مالکیت و ادعا های مرتبط با آن باشیم.

مالکیت به ارتباطی اشاره دارد که بین مالک و مال موجود است، و با توجه به اسناد مالک، حق دخل و تصرف در مال به وی مربوط است. مالک اختیار دارد که از تصرف دیگران در مال و اموالی که مالکیت آنها به او تعلق دارد، جلوگیری نماید. قرارداد بیع نیز یک توافق قانونی است، در این توافق فرد به معاوضه یا فروش مال خود در مقابل مال طرف مقابل می ‌پردازد. در این مقاله، قصد داریم به بررسی جداگانه مفهوم مالکیت و روش‌ های اثبات آن و همچنین مفهوم وقوع بیع و مراحل اثبات آن بپردازیم، سپس تفاوت میان این دو را مورد بررسی قرار دهیم.

دعوی اثبات وقوع بیع چیست؟

اثبات وقوع بیع، به معنای اثبات انجام یک تراکنش خرید و فروش است که در قوانین مربوط به انعقاد آن در قانون مدنی تعریف شده است. به طور خاص، بیع به عنوان یکی از اقسام عقود معین، به معنای انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار به همراه پرداخت مبلغ توافق شده برای معامله می‌ پردازد.

این نوع تراکنش جزو عقود عینی قرار می‌گیرد، به این معنا که به محض انعقاد قرارداد، مالکیت معین به خریدار منتقل می‌ شود. در بسیاری از موارد، برای انجام قرارداد بیع، لازم نیست وسیله خاصی مورد نیاز باشد و طرفین می‌توانند به صورت شفاهی قرارداد را انعقاد دهند. با این حال، برخی از اموال مانند املاک و اموال غیر منقول به رعایت تشریفات و قوانین خاصی برای انعقاد قرارداد بیع نیاز دارند.

در برخی مواقع، یکی از طرفین یا یک شخص ثالث ممکن است وقوع بیع را انکار کند. به عنوان مثال، فروشنده ممکن است ادعا کند که مبایعه ‌نامه انکار شده است و دوباره ملک خود را به شخص دیگری بفروشد. در چنین شرایطی، ذینفع می‌تواند در دادگاه حقوقی شهرستان محل وقوع ملک، دعوی تایید و اثبات وقوع بیع را مطرح کند. در ادامه، شیوه و مراحل طرح دعوی اثبات وقوع بیع را بررسی خواهیم کرد. در نظر داشته باشید که در چنین مواردی شما می‌توانید از یک وکیل ملکی متخصص نیز مشورت بگیرید.

شیوه و مراحل طرح دعوی اثبات وقوع بیع

دعوای اثبات وقوع بیع ممکن است برای اموال منقول یا غیر منقول طرح گردد. مدعی یا وکیل وی باید با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی، ادعا کند که در خصوص یک مال خاص، قرارداد بیع انجام گرفته و مالکیت به خریدار منتقل شده است. دادخواست باید شامل نام، نام خانوادگی، نشانی و سایر مشخصات طرفین دعوی و موضوع دعوی باشد.

سپس، دادخواست و ضمائم آن به دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان تقدیم می‌ شود. همچنین، خواهان می ‌بایست مدارک و اسنادی نظیر رسید پرداخت وجه یا حضور شاهد هنگام انعقاد مبایعه نامه را که بر اثر وقوع بیع و اثبات ادعای خود در دادگاه دارد، به دفتر دادگاه حقوقی ارائه دهد.

بعد از بررسی پرونده و محتوای آن، دادگاه دستور تعیین وقت جلسه رسیدگی و احضار طرفین را صادر می ‌نماید. سپس مدیر دفتر وقت رسیدگی را تعیین کرده و برای هر یک از طرفین ارسال می ‌شود. پس از تشکیل جلسه دادرسی، خواهان مدارک و مستنداتی که بر وقوع بیع میان طرفین دعوی شاهدی دارد را به دادگاه ارائه می ‌دهد. در پاسخ، خوانده یا وکیل او لایحه دفاعیه خود را تنظیم می ‌نماید. پس از بررسی موضوع و اعلام ختم دادرسی، دادگاه به صدور حکم می ‌پردازد.

یک نکته مهم در خصوص حکم دادگاه در مورد دعوی تایید و اثبات وقوع بیع این است که رای دادگاه همواره اعلامی است. اعلامی بودن رای به این معناست که دادگاه در هنگام صدور رای، مسئله جدیدی را ایجاد نمی ‌کند؛ بلکه درباره موضوعی که پیش از این وجود داشته است، تصمیم می ‌گیرد.

در صورتی که دادگاه، خواهان دعوی اثبات وقوع بیع را مختار تشخیص داند، حکم اعلامی مبنی بر وقوع بیع صادر می شود. اثر اعلامی بودن این حکم این است که با صدور آن، از زمان انعقاد عقد بیع، تأثیرات حقوقی این عقد اجرا می ‌شود. بنابراین، اگر ملکی در سال 1399 به فروش برسد و در سال 1401 دعوی اثبات وقوع بیع برای آن ملک طرح گردد، با صدور حکم دادگاه مبنی بر وقوع بیع، مالکیت بر منافع ملک از جمله حق دریافت اجاره به کسی منتقل می‌شود که به موجب بیع مالک ملک گردیده است.

پس از صدور حکم، خواهان به عنوان مالک قطعی ملک شناخته می‌ شود. بنابراین، در مورد اموال غیر منقول، مالک می‌تواند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با ارائه حکم دادگاه مبنی بر وقوع بیع، درخواست صدور سند رسمی مالکیت را طرح نماید.

مفهوم مالکیت و ویژگی‌ های آن

قبل از آشنایی با روش ‌های اثبات مالکیت، بهتر است مفهوم مالکیت را درک کنید. مالکیت، ارتباطی است که بین فرد و ملک برقرار می‌ شود و این ارتباط به فرد حقوق مالکیت ملک را می ‌دهد. مالک می‌تواند به هر شکلی که دلخواه دارد از ملک خود بهره‌مند شود.

مالکیت ملک دارای ویژگی ‌هایی است که یکی از آنها دائمی بودن مالکیت می ‌باشد؛ به این معنا که فرد به صورت دائمی حق مالکیت ملک را دارد و تا زمانی که ملک وجود دارد، مالکیت نیز پابرجاست. مثالی از دائمی بودن مالکیت، مانند مالکیت یک سیم‌کارت است که فرد می‌تواند آن را برای اهداف مختلف بهره ‌برداری کند. انحصاری بودن نیز یکی از ویژگی‌های مالکیت است که به مالک این امکان را می‌ دهد از دخل و تصرف دیگران در ملک جلوگیری کند.

روش‌های اثبات مالکیت در قانون

مطابق قانون مدنی، روش‌های اثبات مالکیت به شرح زیر است:

۱ – استفاده از سند

سند به عنوان مهمترین دلیل اثبات مالکیت معتبر است. سند به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می ‌شود. در صورت تعارض با مفاد سند رسمی، سایر ادله دارای قدرت ثابتی نیستند. بنابراین مالکیت فقط با سند رسمی قابل اثبات است. در کل، استفاده از سند رسمی بیشترین قدرت اثباتی را دارد. اما در مواردی مانند اثبات مالکیت برای اموال غیرمنقول، مالکیت فقط با سند رسمی اثبات می ‌شود.

در صورتی که مدعی برای اثبات مالکیت به سند عادی استناد نماید و طرف مالک دارای سند رسمی باشد، قانون، دارنده سند رسمی را مالک خواهد شناخت. اگر ملک به چند نفر فروخته شده باشد، سند رسمی برای مالکیت کافی خواهد بود.

۲ – استفاده از شاهد

شاهد نیز می‌تواند به عنوان دلیل ثابت کردن مالکیت مورد استفاده قرار گیرد، اما اعتبار سند رسمی یا عادی در محکمه محرز شده باشد.

۳ – استفاده از تصرف

تصرف به عنوان راه دیگری برای ثابت کردن مالکیت معتبر است. اماره ید یا تصرف به معنی داشتن مال و رفتار مانند مالک با آن است. قاعده ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال است (۳۵ قانون مدنی)؛ مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

تصرف در مال به‌ عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را ثابت نکند.

۴ – اقرار

اقرار نیز یکی از روش‌های اثبات مالکیت است. اقرار مثالی از مالکیت زن بر مهریه می ‌باشد. چرا که به موجب ماده ۲۰۲ قانون آیین دادرسی مدنی: «هرگاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل ذی ‌حق بودن طرف او باشد، دلیل دیگری برای ثبوت آن لازم نیست.به طور کلی، برای ثابت کردن مالکیت اموال وراثتی، مدارک قانونی و رسمی از جمله حکم دادگاه، سند تملیک و مدارک خرید و فروش باید در اختیار داشته باشید.

تفاوت و شباهت اثبات مالکیت با اثبات وقوع بیع

در پاراگراف ‌های قبلی در مورد مالکیت، روش های اثبات مالکیت، عقد بیع و راه ‌های اثبات آن توضیح داده شد. حالا هدف ما بررسی تفاوت اثبات مالکیت با اثبات وقوع بیع است. در این بررسی می‌توان اظهار کرد که در اثبات مالکیت، سند مالکیت موجود است و این اثبات تنها با توافق فروش انجام نمی‌شود. در حالی که در وقوع بیع، خریدار و فروشنده در فروش به توافق می‌پردازند.

در اثبات مالکیت، می‌توان به تصرف اماره استناد کرد که به معنای این است که فرد امکان تصرف در مال را به هر شکلی دارد؛ زیرا از نظر عرف، فرد موردنظر مالک است. به عنوان مثال، فرد زمین کشاورزی را خریده و اطراف آن را حصارکشی کرده و برای آبیاری به آنجا مراجعه کرده است. اما این مورد در اثبات وقوع بیع قابل ثابت نیست؛ چرا که تنها یک توافق شفاهی انجام شده و فرد مالکیت ملک را تنها با توافق فروش بر عهده گرفته است.

اگرچه در بالا در مورد تفاوت بین اثبات مالکیت و وقوع بیع صحبت شد، اما در این دو موضوع شباهت ‌هایی نیز وجود دارد. به عنوان مثال، در هر دو می‌توان از شاهدان به عنوان ادله‌ای جهت اثبات مالکیت و وقوع بیع استفاده کرد. اگر وقوع بیع در حضور شاهدان انجام شده باشد، می‌توان از این مورد جهت اثبات بهره برد.

واریز وجه ملک به‌حساب فروشنده یا اسنادی مانند چک یا سفته از دیگر مواردی هستند که می‌توانید جهت اثبات مالکیت و وقوع بیع به کار بگیرید. از دیگر روش‌ها که در هر دو مشترک هستند، اقرار است که در هر دو، فرد با اقرار می‌تواند مالکیت ملک را ثابت کند.

بدون دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *