در صورت آگاهی از شرایط ابطال مبایعه نامه، می‌توانید بدون ایجاد مشکل، درخواست ابطال یک مبایعه نامه و فسخ آن را ارائه دهید. مشکلات مربوط به تنظیم مبایعه نامه اغلب یکی از مسائل متداول بین خریداران و فروشندگان در معاملات مالی می باشد.
در صورتی که یکی از طرفین یا هر دو طرف در معامله، شرایط تعیین شده در مبایعه نامه را نقض کنند، امکان ابطال یا فسخ آن وجود دارد. اما باید به یاد داشت که فسخ و ابطال یک مبایعه نامه به آسانی انجام نمیشود. شما باید یک دعوای حقوقی را به دادگاه ارائه داده و به طور جامع اثبات کنید که شرایط ابطال مبایعه نامه یا فسخ وجود دارد.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه به عنوان یک سند عادی برای انجام معامله شناخته می شود. در این سند، پس از به توافق رسیدن دو طرف معامله، قیمت معامله برای انجام آن تعیین می شود. قیمت معامله معمولاً به عنوان مقداری از وجه یا دارایی معین در ازای دریافت آن بین خریدار و فروشنده منتقل می شود. در این سند، علاوه بر مشخصات طرفین، شرایط انجام معامله نیز ذکر خواهد شد.
شرایط ابطال مبایعه نامه
رعایت شرایط انجام معامله، برای هر دو طرف مبایعه نامه ضروری می باشد. اگر هر دو طرف موافق ابطال مبایعه نامه باشند، امکان لغو و فسخ آن وجود دارد. اما باید به یاد داشت که لغو و فسخ یک مبایعه‌نامه امری ساده و آسان نیست و تنها راه این کار، با استفاده از گزینه ها و شرایط مشخص شده در مبایعه نامه انجام می شود. برای ابطال مبایعه‌نامه می‌توانید با یک وکیل ملکی هم مشورت کنید.
1. شرایط ابطال در مفاد مبایعه نامه:
درصورتی که دو طرف به توافق برسند که تشریفاتی را برای انجام معامله انجام دهند، این تشریفات در قالب شروط و تعهدات از سوی هر دو طرف در مبایعه نامه تعریف می شود. در صورت عدم اجرای این شروط و تعهدات، مالکیت به وجود نمی‌آید و مبایعه نامه باطل و بی اثر می شود.
اگر شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه برای مالکیت خریدار تعیین شده باشد، مبایعه نامه موجب ایجاد مالکیت برای خریدار نمی شود. تا زمانی که شروط و تعهدات رعایت نشود، مبایعه نامه نوشته شده بی اثر خواهد بود. حتی در برخی موارد، شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه باطل است؛ به عنوان مثال، اگر در مبایعه نامه تعیین شده باشد که خریدار مبلغ معامله را به صورت اقساط و در سررسید های معین پرداخت کند و تا پرداخت آخرین قسط صاحب ملک نشود، در صورت عدم اجرای این شرط، مبایعه نامه باطل می شود. حتی ممکن است در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط، مبایعه نامه باطل شود، که این عدم پرداخت هر یک از اقساط باعث ابطال مبایعه نامه می شود.
-
موارد ابطال خارج از قرارداد:
الف. اقاله:
بر اساس اصول حقوقی، مبایعه نامه یک قرارداد لازم الاجرا محسوب می شود، به این معنا که نمی‌توان آن را بدون رضایت طرف دیگر و یک طرفه منحل کرد. اگر هر یک از دو طرف تعهدات خود را انجام ندهد یا از مبایعه نامه راضی نباشند، می‌تواند با رضایت طرف مقابل، معامله را اقاله کرده و هر طرف هر چیزی که در ازای معامله پرداخت کرده است، به دست آورد. این عمل به اقاله معروف است.
ب. خیارات:
در صورتی که حالتی به وجود آید که عقد به ضرر یکی از طرفین باشد، طرف متضرر می‌تواند با استفاده از خیارات مختلف، دادخواست ابطال مبایعه نامه را به تفصیل بدهد. خیاراتی که به عنوان خیارهای مختص عقد بیع و مبایعه معرفی می‌شوند، شامل خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن است.
- خیار مجلس برای هر دو طرف قرارداد قابل استفاده است تا زمانی که در جلسه ای که شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه را تعیین کرده‌اند، هر دو طرف حاضر باشند. در غیر این صورت می‌توانند در همان جلسه مبایعه نامه و توافقات آن را بر هم بزنند.
- خیار تأخیر ثمن در صورتی که، مشتری و فروشنده در مبایعه نامه برای تسلیم ثمن معامله موعد و اجلی را تعیین نکرده باشند و طی سه روز از تاریخ مبایعه نامه، ثمن به طور کامل پرداخت نشود، حق فسخ و در نتیجه ابطال مبایعه نامه وجود دارد. پرداخت بخشی از ثمن نیز به اسقاط خیار تأخیر ثمن منجر نمیشود.
- در موارد دیگر که مختص سایر عقود باشند، مثل خیارهای مرتبط با عیوب مبایعه (از جمله خیار تبعض صفقه)، مشتری می تواند اقدام به فسخ و ابطال مبایعه نامه نماید.
ج. انفساخ:
انفساخ به معنای برهم‌خوردن خود به خود مبایعه نامه است و در صورتی اتفاق می افتد که مورد معامله قبل از تحویل و تسلیم به خریدار، از بین برود. به عبارت دیگر، اگر ملک مورد معامله به دلیل وقوع زلزله ویران شود و دیگر قابلیت سکونت نداشته باشد، می‌تواند به انفساخ مبایعه نامه انجامد.
مرجع صالح برای ابطال مبایعه نامه
در صورتی که یکی از طرفین یا هر دو طرف ادعای ابطال و فسخ مبایعه نامه را داشته باشند، باید این ادعا را با ارسال اظهارنامه و اعلام اراده خود اعلام کنند و با مراجعه به دادگاه، ابطال شرایط مبایعه نامه را اثبات نمایند. دعاوی مربوط به املاک و حقوق مربوط به آن‌ها، مانند دعوای ابطال سند انتقال ملک، باید در دادگاه محل واقعیت ملک مطرح شوند. در برخی موارد ابطال سند رسمی انتقال، مستلزم ابطال مقدمات تنظیم سند انتقال است و رسیدگی به این مقدمات ممکن است در صلاحیت دادگاه های عمومی نباشد. بنابراین، برای رسیدگی به این امور، دادخواست باید در مرجعی که صالح به رسیدگی به مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال است، ثبت گردد و پس از صدور حکم در مرجع مربوطه، دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم گردد.
مبایعه نامه، سندی عادی است که تعهدات و موضوعات توافق شده بین طرفین معامله در آن ثبت می شود. تدوین دقیق و مبنی بر اصول مبایعه‌نامه تأثیر قابل توجهی در حفظ حقوق و منافع قانونی هر دو طرف، یعنی خریدار و فروشنده، دارد. این سند تنها زمانی معتبر است که مطابق با شرایط و ضوابط قانون مدنی تنظیم شده باشد. به همین دلیل، توصیه می شود که نسخه نهایی مبایعه نامه با نظارت کارشناسان حقوق مدنی تهیه و تنظیم گردد.
بدون دیدگاه